Les expertises.
Une expertise immobilière n'est pas un recueil de données déjà connues,
c'est une analyse, grâce à laquelle de nouvelles données apparaissent.
Une expertise ne peut se satisfaire des seules données transmises, existantes et connues. Sa définition l'explique d'ailleurs parfaitement. En effet, seules des recherches ciblées porteront leurs fruits. Ses missions peuvent s'apparenter à de véritables actions d'investigation.
Les 9 points essentiels de l'expertise détaillée.
Analyse du bien.
Descriptif, diagnostics techniques, distribution et mitoyenneté, état général et préconisations, données concurrentielles, etc.
Marché immobilier interne.
Nombre de mutations annuelles, délais de vente/location moyens, etc.
Urbanisme à venir.
Zone réservées, chantiers à venir, modifications PLU, etc.
Etude de la copropriété.
Descriptif, diagnostics techniques des parties communes, Syndic et type de gestion, travaux en cours et à venir, etc.
Quartier & îlots.
Histoire, caractéristiques, population, atouts, comités de quartier, etc.
Marché immobilier local N-1.
Prix moyens ventes, location, top 5 des résidences, etc.
Environnement social.
Ratio propriétaires /locataires, occupation bourgeoise, sondage de satisfaction du voisinage, etc.
Urbanisme actuel.
Zones préemptées, chantiers en cours, difficultés, etc.
Perspectives immobilières N+1.
Tendances à venir, données prévisionnelles, modificatifs de Lois en vigueur, etc.
Variations de l'expertise.
Répondant aux critères retenus par la Charte de l'expertise en évaluations immobilières, exposées ici au nombre de 7, elles présentent toutes une certaine utilité. Seul l'expert peut être juge dans le choix de la variante, afin que le projet de son mandant se satisfasse de son contenu.
1 - L'expertise détaillée.
C'est l'expertise la plus complète. Elle offre, non seulement, une vue d'ensemble du bien à analyser, mais également ses aspects économiques, juridiques, commerciaux, sociaux, environnementaux.
Voir les tarifs.
3 - Certificat d'expertise.
Le certificat est la forme d’expertise la plus couramment demandée. Il est indispensable également au sein d’un dossier de vente, afin de pouvoir justifier la valeur vénale du bien lors de négociations. Réalisé par un expert il détient plus de crédibilité.
5 - Certification intermédiaire.
Cette analyse implique la réalisation initiale faite par le même expert chargé de l'actualisation. En l'absence de déclaration de changement du patrimoine, la revisite n'est pas nécessaire. Cette expertise est préconisée pour un marché à flux très variable et inconstant.
2 - L'expertise résumée.
La réalisation et la méthodologie de cette forme d'expertise est la même que l'expertise détaillée, à la seule différence que seules les conclusions sont exposées de manière plus synthétiques.
4 - Avis sur dossier.
L'expert donne son avis de professionnel sur un ouvrage réalisé par un tiers. Cette mission se conclue par un avis résumé et succinct, ne faisant pas l'objet d'une obligation de développement ou de visite du ou des biens.
6 - Contrôle de cohérence.
Simplifiée ou approfondie, l'expert est chargé dans cette mission de contrôler la pertinence du travail d'un tiers. Il ne s'agit pas là d'une contre-expertise à proprement parlé, puisque ses propres conclusions ici ne sont pas attendues.
7 - Certification sur rapport initial.
Contrairement au "contrôle de cohérence", la certification aura pour fonction de valider ou non un rapport expertise réalisé par un tiers. Ici l'expert s'engage sur sa méthodologie, non sur les éléments d'information utilisés.